Fundações sem pressa de vender carteira de imóveis

Algumas apostam na derrubada da norma que obriga a zerar as carteiras até 2030

Passados 14 meses da edição da Resolução 4.661 do Conselho Monetário Nacional (CMN), os fundos de pensão executam lentos e tímidos movimentos para se adequar ao 5º parágrafo das disposições transitórias da norma, que estabeleceu um prazo limite até 2030 para a alienação total do estoque de imóveis ou a sua transferência para fundos de investimentos imobiliários (FIIs). Dados da Superintendência Nacional de Previdência Complementar (Previc) indicam que o volume de investimentos nesses ativos apresentou até um ligeiro aumento de 0,57%, para R$ 32,17 bilhões, entre junho de 2018 e março último, embora a sua participação tenha caído 0,29 ponto percentual, para 3,66%.

É fato que participações em empreendimentos como torres de escritórios e shopping centers não se vendem de uma hora para a outra, especialmente em momentos de baixa do mercado, como no presente. Mas a morosidade de algumas das principais fundações representaria, na avaliação de observadores, uma aposta na prorrogação do prazo de zeragem das aplicações diretas em imóveis ou até mesmo na pura e simples derrubada da exigência.

“Ninguém assume publicamente, mas há grandes fundações empurrando a questão com a barriga, à espera de uma revisão da Resolução 4.661”, comenta, off the record, um respeitado consultor de previdência fechada. “E não se pode, a rigor, condenar essas entidades reticentes, pois a venda de imóveis e a constituição de fundos imobiliários em grande escala representam sérios riscos de perdas patrimoniais que recairão sobre os seus participantes e assistidos.”

A estagnação do mercado imobiliário também conspira contra o cumprimento da determinação do CMN. Com preços e aluguéis em baixos patamares há tempos, frutos de uma demanda fraca, até entidades fechadas de previdência complementar (EFPCs) mais disciplinadas relutam em se desfazer de investimentos em edificações e terrenos. “Ainda não há um movimento estrutural rumo à desimobilização, o que também se deve, creio, à cautela dos dirigentes das fundações”, observa Nathan Batista, sócio da Aditus Consultoria Financeira, que atende algumas dezenas de EFPCs. “Afinal, quem se arriscar a fazer negócios em um período tão desfavorável aos imóveis poderá ser cobrado, mais à frente, por seus sucessores nas entidades.”

Expectativa – Nas gestoras de recursos o quadro é de expectativa, com viés de alta. Desde que o CMN soltou a Resolução 4.661, na segunda quinzena de maio do ano passado, as assets vêm gastando saliva com as fundações de previdência para apresentar-lhes propostas de constituição de fundos imobiliários, até agora sem resultados muito efetivos. Oportunidades de compra de ativos de EFPCs, no entanto, já começam a surgir, como atestam a BTG Pactual, que participou, sem sucesso, de um leilão, e a Rio Bravo Investimentos, bem-sucedida em uma transação há alguns meses.
“Depois de uma longa negociação, reforçamos a carteira de um fundo imobiliário com um ativo oferecido por uma fundação”, conta Everton Carajeleascow, gestor de fundos de varejo na área de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos. “Enquanto algumas entidades de previdência apostam que o veto aos investimentos diretos em imóveis vai cair, outras já começam a se mexer. Tanto é que estamos recebendo várias ofertas de venda de shopping centers e lojas de rua.”

Pelo menos duas grandes EFPCs, Copel e Funcesp, já decidiram alienar seus portfólios imobiliários. A primeira, com investimentos por volta de R$ 10,4 bilhões, vai colocar à disposição de interessados três de um total de cinco ativos contabilizados nas demonstrações financeiras de 2018 por R$ 170,38 milhões. Restarão, apenas, a sede da entidade e o trunfo do quinteto, um edifício avaliado em R$ 120 milhões, que deverá permanecer na carteira até meados da década.

“Muito vantajoso para nós, o contrato de locação desse imóvel vencerá em 2020 e pretendemos revalidá-lo por cinco anos com uma de nossas patrocinadoras”, informa José Carlos Lakoski, diretor de investimentos da entidade, que sempre deu prioridade absoluta aos mantenedores na locação de seus edifícios. “O retorno dessas aplicações sempre foi elevado, tendo alcançado 11% em 2018. A tendência, contudo, é de queda, em razão do empenho dos patrocinadores em cortar custos, que os levou, inclusive, a devolver os ativos que estamos colocando à venda.”
Os R$ 40 milhões que a EFPC pretende arrecadar com a comercialização do trio deverão ser investidos, em boa parte, em FIIs. Incluída recentemente na política de investimentos da Fundação Copel, a opção tende até a ganhar mais espaço no portfólio do que o previsto originalmente. “Poderemos direcionar para fundos imobiliários parte dos recursos que pretendíamos aplicar em crédito privado, da ordem de 10% da carteira, pois está difícil encontrar debêntures e outros títulos do gênero com taxas de rentabilidade interessantes”, diz Lakoski.

Antecipação – Já a Funcesp, o maior fundo de pensão de patrocínio privado do país, com investimentos de R$ 31,10 bilhões, acabou por se antecipar à Resolução 4.661 ao decidir, em 2017, promover uma gradual transferência de suas aplicações em imóveis para FIIs. A carteira de fundos imobiliários, em processo de engorda, já soma R$ 150 milhões distribuídos por 15 veículos de investimento abertos, ao passo que a fatia dos imóveis encolheu de R$ 832,11 milhões para cerca de R$ 674,11 milhões desde dezembro. A diferença corresponde à venda, para o grupo Sonae Brasil, da participação de 30% que a Funcesp detinha no Plaza Sul Shopping, em São Paulo. “Em breve, teremos mais novidades. No momento, estamos negociando as alienações de outros três ativos, com valores por volta de R$ 250 milhões”, revela o diretor de investimentos Jorge Simino Júnior.

O estoque remanescente inclui ativos cobiçados pelo mercado. São os casos de participações em quatro shopping centers – ABC, Piracicaba, D e a badalada matriz do Iguatemi, na capital paulista – e em um parque logístico na Vila Leopoldina, zona oeste de São Paulo, com 20 galpões. O único ponto abaixo da curva é uma laje no Centro Empresarial de São Paulo (Cenesp), que, inaugurado nos anos 1970, começou a perder prestígio junto a locatários mais graúdos na virada do século. A intenção, segundo Simino, é se desfazer de todo esse acervo até o início da próxima década. “É uma decisão ditada pela busca de maior liquidez. Como, no entanto, gostamos do lastro em questão, decidimos trocar tijolos por fundos de investimento ancorados em tijolos”, diz ele.

Enquadramento – Detentora de uma das maiores carteiras de imóveis do sistema, com R$ 5,23 bilhões em dezembro de 2018, a Funcef pretende recorrer a alienações e à constituição de FIIS para se enquadrar ao padrão estabelecido pelo CMN. A estratégia já começa a ser desenhada e contará com o apoio de um amplo e detalhado estudo, a cargo de uma consultoria recém-contratada, de todos os ativos da EFPC, considerando, inclusive, seus pesos em cada um dos planos de benefícios. “O trabalho só estará concluído em seis meses, mas acreditamos que em meados deste segundo semestre já tenhamos uma noção precisa sobre os imóveis realmente estratégicos, que deverão ser transferidos para fundos de investimentos, e secundários, que serão vendidos”, diz a diretora de participações societárias e imobiliárias Andréa Morata Videira.

Ainda ignorados por boa parte das fundações de previdência, os FIIs estão presentes no radar da Funcef desde a primeira metade da década. A menção inicial ao produto nas políticas de investimento data de 2012 e as primeiras aplicações ocorreram três anos depois. Hoje, os investimentos nesses fundos somam cerca de R$ 700 milhões. “O maior destaque fica por conta do FII Torre Norte, listado na bolsa de valores, do qual detemos 86% das cotas”, comenta Andréa.

A experiência na área somada ao desenquadramento da carteira imobiliária, que superava o limite de 8% ditado pela Resolução 3.456 do CMN, de 2007, levaram a EFPC, há alguns anos, a abraçar um projeto ousado à época. A proposta envolvia a criação de um FII com imóveis da casa. “Chegamos a elaborar o regulamento e a apresentá-lo à Comissão de Valores Mobiliários, a CVM. Pretendíamos, dessa forma, ampliar os investimentos diretos em imóveis”, conta a executiva. “A ideia foi deixada de lado em 2018, em razão da Resolução 4.661. Mas, de qualquer forma, gerou um conhecimento e um know-how que serão valiosos nos próximos anos.”

Bem diversificado, com um cardápio que contempla de lajes corporativas a agências locadas à patrocinadora Caixa Econômica Federal, passando por fatias de sete hotéis e 16 shopping centers, o estoque de ativos da Funcef deverá dar origem a fundos setoriais preferencialmente e talvez a veículos de investimento de corte regional. O maior desafio, segundo Andréa, será cumprir o calendário estabelecido pelo CMN. “Cerca de 90% dos imóveis poderão migrar para FIIs, sem maiores problemas, em cinco anos, mas o restante apresenta embaraços e entraves que não atendem os padrões de governança dos fundos imobiliários”, diz ela. “Ou seja, os onze anos que nos separam do vencimento do prazo determinado pela Resolução 4.661 para a zeragem dos investimentos diretos talvez não sejam suficientes para solucionarmos esses impasses.”

https://www.investidorinstitucional.com.br/sessoes/investidores/fundosdepensao/33552-fundacoes-sem-pressa-de-vender-carteira-de-imoveis-algumas-fundacoes-apostam-na-derrubada-da-norma-que-obriga-a-zerar-as-carteiras-de-imoveis-ate-2030.html?valor=4

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